Les sept vérifications avant de signer un compromis

Voici les sept vérifications que je fais systématiquement avant de laisser un client signer. Aucune n'est théorique : chacune correspond à un dossier où le point n'avait pas été regardé.

1. Que dit le PLU sur cette parcelle ?

Le plan local d'urbanisme détermine ce que vous pourrez faire du bien : extension, piscine, division du terrain, changement de destination. Il est consultable gratuitement en mairie et souvent en ligne. Le point sensible dans le Var est la fréquence des révisions : un PLU en cours de révision peut modifier une constructibilité entre votre visite et votre projet de travaux, trois ans plus tard.

Demandez aussi le certificat d'urbanisme. Dans sa version opérationnelle, il indique si le terrain peut recevoir le projet précis que vous avez en tête, et il gèle les règles applicables pour une durée déterminée.

2. Existe-t-il des servitudes sur le bien ?

Servitude de passage au profit du voisin, canalisation traversant le terrain, servitude de vue, alignement futur : elles n'apparaissent pas toujours sur le terrain et pèsent pourtant sur l'usage et sur la valeur. Elles figurent normalement dans le titre de propriété et dans les actes antérieurs, que le notaire fait remonter.

Une servitude de passage sur une propriété de l'arrière-pays varois, où les accès aux parcelles enclavées sont fréquents, n'est pas anecdotique : elle conditionne la tranquillité que vous êtes précisément venu chercher.

3. Comment le bien est-il assaini ?

Beaucoup de communes du cœur du Var comportent des secteurs en assainissement non collectif. Le vendeur doit fournir un contrôle de l'installation réalisé par le service public compétent, daté de moins de trois ans. Si l'installation est non conforme, la mise aux normes incombe à l'acquéreur, dans un délai contraint après la vente.

C'est l'un des postes où l'écart entre l'estimation optimiste et la facture réelle est le plus large. Faites chiffrer avant de signer, pas après.

4. Les diagnostics disent-ils quelque chose d'inquiétant ?

Le dossier de diagnostic technique est annexé au compromis. Selon l'âge et la nature du bien, il comprend notamment :

• Le DPE, désormais opposable : il engage la responsabilité de celui qui l'a fait établir, et il conditionne la possibilité de louer le logement selon son étiquette.
• L'état relatif à la présence de termites, particulièrement pertinent dans le Var où de nombreuses communes sont couvertes par un arrêté préfectoral.
• L'amiante pour les permis de construire antérieurs à juillet 1997, le plomb pour les logements d'avant 1949.
• L'état des installations de gaz et d'électricité lorsqu'elles ont plus de quinze ans.
• L'état des risques, qui recense notamment l'exposition au retrait-gonflement des argiles, au risque incendie de forêt et au risque inondation — trois sujets bien réels dans le département.

Lisez l'état des risques en entier. Dans un département très boisé, l'obligation légale de débroussaillement autour des constructions représente une charge d'entretien récurrente, dont le coût surprend souvent les acquéreurs venus d'ailleurs.

5. Si c'est une copropriété, dans quel état est-elle ?

Le vendeur doit remettre le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges et l'état daté. Les procès-verbaux sont la lecture la plus instructive : ils révèlent les travaux votés mais non encore appelés, les litiges en cours et le niveau réel d'impayés.

Un ravalement voté avant votre acquisition mais appelé après peut représenter plusieurs milliers d'euros. La répartition entre vendeur et acquéreur se négocie — mais seulement si le sujet est identifié avant la signature.

6. Les conditions suspensives protègent-elles réellement ?

La condition suspensive d'obtention de prêt est la plus connue, et souvent la plus mal rédigée. Vérifiez que le montant, la durée et le taux maximum mentionnés correspondent à votre plan de financement réel : un taux plafond fixé trop bas vous prive de la protection, un montant trop faible aussi.

D'autres conditions se négocient selon le dossier : obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux, purge d'un droit de préemption, réalisation d'une étude de sol, absence de servitude révélée par l'acte. Elles doivent être écrites dans le compromis, avec un délai et un effet précis.

7. Le délai de rétractation court-il vraiment ?

L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis, accompagnée de l'ensemble de ses annexes. Un dossier incomplet peut décaler ce point de départ.

Ce délai n'est pas fait pour réfléchir au coup de cœur : il est fait pour lire les annexes. C'est le moment de faire relire le compromis par un professionnel si un point vous échappe.