Démembrement, SCI, indivision : choisir la bonne structure

Précision utile d'emblée : ces montages relèvent du notaire et, pour leur volet fiscal, du conseil patrimonial. Mon rôle est de vous alerter suffisamment tôt pour que la question soit posée avant l'acquisition, quand elle coûte encore peu.

L'indivision : le régime par défaut

Quand plusieurs personnes achètent ensemble sans rien organiser, elles sont en indivision. Chacun détient une quote-part du bien, proportionnelle en principe à son apport, et les décisions se prennent selon des règles de majorité fixées par la loi — certaines décisions importantes exigeant l'unanimité.

L'indivision est gratuite et immédiate. C'est son seul avantage réel. Sa fragilité tient à un principe simple : nul n'est contraint de rester dans l'indivision. Un seul indivisaire peut provoquer la sortie, et à défaut d'accord, la vente peut être demandée en justice.

Pour un couple qui achète sa résidence principale, c'est souvent suffisant. Pour un achat entre frères et sœurs, ou pour un bien destiné à être conservé longtemps, c'est le montage qui produit le plus de conflits.

Une convention d'indivision, établie par notaire, permet d'organiser les règles de gestion et de limiter cette instabilité. C'est le minimum dès que l'on dépasse le couple.

La SCI : organiser la gestion et la transmission

La société civile immobilière détient le bien ; les personnes détiennent des parts de la société. Ce déplacement change beaucoup de choses.

• La gestion est confiée à un gérant, selon des statuts que l'on rédige. On sort de la règle de l'unanimité subie.
• La transmission se fait par donation de parts, de façon progressive, ce qui permet d'étaler dans le temps l'utilisation des abattements applicables aux donations.
• L'entrée et la sortie des associés sont encadrées par les statuts, avec des clauses d'agrément qui évitent de se retrouver associé de n'importe qui.

En contrepartie, la SCI est une société : frais de constitution, comptabilité à tenir, assemblées, formalisme. Elle a aussi un coût de sortie. Et le choix du régime fiscal — impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés — engage sur le long terme, avec des conséquences très différentes au moment de la revente. Ce choix ne se fait pas sans conseil.

Une SCI créée pour un seul bien détenu par un couple qui n'a pas de projet de transmission particulier ajoute surtout de la complexité. Elle prend son sens dès qu'il y a plusieurs biens, plusieurs générations ou plusieurs branches familiales.

Le démembrement : séparer l'usage de la propriété

Le démembrement sépare l'usufruit — le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus — de la nue-propriété, qui est la propriété privée de ces droits. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de succession supplémentaires sur cette extinction.

C'est le mécanisme classique de la transmission anticipée : des parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usage du bien et ses revenus. La valeur de la nue-propriété donnée est déterminée par un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier — plus la donation est précoce, plus elle est efficace.

Le démembrement se combine fréquemment avec la SCI : on démembre les parts sociales plutôt que le bien lui-même, ce qui simplifie la gestion et la sortie.

Ses contraintes sont réelles. Usufruitier et nu-propriétaire doivent s'entendre pour vendre. La répartition des charges et des gros travaux entre eux suit des règles précises, source classique de désaccord si elle n'est pas anticipée par écrit.

Comment choisir, concrètement ?

La question à se poser n'est pas « quel est le meilleur montage » mais « quel problème est-ce que je cherche à résoudre ».

• Acheter à deux une résidence principale, sans enjeu de transmission : l'indivision suffit le plus souvent, éventuellement encadrée par une convention.
• Acheter à plusieurs, ou détenir plusieurs biens, avec une volonté de gestion durable : la SCI est faite pour ça.
• Transmettre à ses enfants en conservant l'usage du bien : le démembrement est l'outil adapté.
• Protéger un conjoint ou un partenaire : c'est d'abord une question de régime matrimonial et de dispositions testamentaires, avant d'être une question de structure.