Var et Côte d'Azur : un marché à deux vitesses

Pourquoi le littoral et l'arrière-pays ne suivent pas la même courbe ?

Sur le littoral, de Cannes à Saint-Raphaël, une part importante des acquéreurs achète une résidence secondaire ou un placement. Ces acheteurs sont moins dépendants du crédit que les primo-accédants : quand les taux montent, ils reportent, ils négocient, mais ils ne disparaissent pas du marché. Le stock disponible reste par ailleurs contraint par la géographie et par des documents d'urbanisme restrictifs. Résultat : les prix affichés bougent lentement, même quand les volumes de transactions baissent nettement.

Dans le cœur du Var, autour du Luc, de Flassans, de Besse ou du Cannet-des-Maures, le profil d'acquéreur est différent. Ce sont majoritairement des résidences principales, financées à crédit, souvent par des ménages qui quittent le littoral ou les Alpes-Maritimes pour gagner en surface. Cette clientèle est directement sensible au coût du crédit et à sa capacité d'emprunt. Quand le pouvoir d'achat immobilier se contracte, la demande se déplace vers le bas de la fourchette et les biens haut de gamme de l'arrière-pays s'installent dans une négociation longue.

D'où cette impression de marché à deux vitesses : le littoral tient ses prix mais vend moins vite, l'arrière-pays garde du volume sur les biens accessibles et voit s'allonger les délais sur le reste.

Qu'est-ce qui fait vraiment le prix d'un bien ici ?

À surface égale et à commune égale, les écarts de prix constatés viennent presque toujours des mêmes critères. Par ordre d'impact décroissant selon ce que j'observe sur le terrain :

• La vue et l'exposition. Sur le littoral, le passage d'une vue dégagée à une vue partielle se paie plus cher que dix mètres carrés supplémentaires.
• Le calme réel, mesuré sur place à différentes heures. La proximité d'un axe routier ou d'une zone de passage se voit rarement sur les photos et toujours à la deuxième visite.
• L'état de la toiture, de l'assainissement et des menuiseries. Ce sont les trois postes qui transforment une négociation en renégociation après diagnostic.
• La qualité du terrain : plat ou en restanques, arboré ou nu, constructible en extension ou saturé au regard du PLU.
• Le DPE, dont l'effet sur le prix s'est nettement renforcé depuis qu'il est opposable et qu'il conditionne la possibilité de louer.

Comment situer honnêtement son propre bien ?

La méthode que j'applique est toujours la même, et elle ne repose pas sur les prix affichés dans les annonces. Elle part des ventes réellement actées sur des biens comparables, dans un rayon restreint et sur une période récente. Ces données sont publiques : la base des demandes de valeurs foncières, publiée par l'administration fiscale et consultable gratuitement en ligne, recense les transactions enregistrées avec leur prix, leur surface et leur date.

L'écart entre le prix affiché sur les portails et le prix réellement acté est le chiffre le plus utile à connaître avant de fixer un prix de mise en marché. C'est aussi celui que personne n'a envie d'entendre quand il est défavorable.

Ce que cela change concrètement

Si vous vendez sur le littoral

Le risque n'est pas de vendre trop bas, il est de ne pas vendre du tout. Un bien correctement positionné trouve preneur ; un bien surévalué de dix pour cent reste en ligne, s'use, et finit par se vendre en dessous de sa valeur réelle après plusieurs baisses successives. Le prix de départ compte davantage que la durée de commercialisation.

Si vous vendez dans l'arrière-pays

La concurrence est directe et lisible : votre acquéreur compare trois ou quatre biens similaires dans un rayon de quinze kilomètres. Ce sont les éléments objectivables qui font la décision — état réel, charges, performance énergétique, absence de travaux à prévoir. Un diagnostic anticipé et des devis de travaux déjà obtenus valent mieux qu'une remise de dernière minute.

Si vous achetez

Les deux marchés n'offrent pas la même marge de négociation, et elle ne se devine pas depuis une annonce. Elle se déduit de la date de mise en ligne, de l'historique des baisses de prix et de la situation du vendeur. Ce sont des informations qu'un acquéreur seul obtient difficilement, et qui déterminent pourtant l'essentiel du résultat.