Location saisonnière : ce que change la réglementation locale

Le cadre national de la location meublée touristique s'est nettement durci ces dernières années, et il a surtout donné aux communes des leviers beaucoup plus larges qu'auparavant. Deux biens comparables, à quinze kilomètres l'un de l'autre, peuvent aujourd'hui relever de régimes très différents.

Faut-il déclarer une location saisonnière en mairie ?

Oui. Toute mise en location d'un meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration auprès de la commune. Selon les communes, cette déclaration donne lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement, qui doit ensuite figurer sur chaque annonce publiée, y compris sur les plateformes.

C'est la première vérification à faire, et la plus simple : un appel au service urbanisme de la mairie concernée suffit à savoir quel régime s'applique. Ne vous fiez pas à ce qui se pratiquait il y a deux ans, ni à ce que fait le voisin.

Qu'est-ce que le changement d'usage, et suis-je concerné ?

Distinct de la déclaration, le changement d'usage vise le fait de transformer un local d'habitation en hébergement touristique. Il concerne les communes qui l'ont instauré, principalement celles où la tension sur le logement permanent est forte — sur notre secteur, les communes littorales les plus touristiques sont les plus susceptibles de l'appliquer.

Lorsqu'il s'applique, l'autorisation peut être limitée dans le temps, plafonnée en nombre, et parfois soumise à compensation. C'est le point qui rend un projet d'investissement viable ou non, et il se vérifie avant l'offre d'achat, pas après.

Le règlement de copropriété peut-il l'interdire ?

Oui, et c'est régulièrement oublié. Une clause d'habitation bourgeoise stricte, ou une clause interdisant expressément l'exploitation en meublé touristique, prime sur votre projet quelle que soit la position de la mairie. La lecture du règlement de copropriété et des dernières assemblées générales est indispensable avant de s'engager.

Sur le littoral, où beaucoup de résidences ont vu se multiplier les locations de courte durée, ces clauses ont fait l'objet de votes récents dans un certain nombre de copropriétés.

Et sur le plan fiscal ?

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux options principales : le régime micro, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Le classement du meublé de tourisme modifie le traitement applicable.

Les taux d'abattement et les plafonds du régime micro ont été révisés à la baisse pour les meublés de tourisme, dans un mouvement général de rééquilibrage en faveur de la location de longue durée. Ces paramètres évoluant d'une loi de finances à l'autre, je ne les cite pas ici : faites-les confirmer par votre comptable ou par le service des impôts pour l'année concernée.

À cela s'ajoutent la taxe de séjour, collectée pour le compte de la commune, et selon les situations la cotisation foncière des entreprises.

La bonne méthode avant d'acheter pour louer

• Appeler le service urbanisme de la commune visée et demander quel régime s'applique à l'adresse précise du bien.
• Lire le règlement de copropriété, s'il y en a un, avant de faire une offre.
• Bâtir un prévisionnel sur un taux d'occupation prudent, en intégrant charges, taxe foncière, entretien et gestion.
• Vérifier que le projet reste rentable si la commune durcit sa réglementation en cours de détention — c'est le principal risque de ce type d'investissement aujourd'hui.